Investieren in denkmalgeschützte Gebäude lohnt
Thomas Gerste Denkmalpflege Denkmalschutz
In der Schweiz existieren etwa 75.000 Baudenkmäler. Villen und Geschäftshäuser in den Städten und typische Schweizerhäuser in den ländlichen Regionen versprühen historischen Charme. Aus Käufersicht stellt sich die Frage, ob sich die Investition in denkmalgeschützte Bauten langfristig lohnt. Einer höheren finanziellen Grundbelastung stehen die Sicherung von Werten und der Umweltgedanke gegenüber.
Wer in denkmalgeschützte Immobilien investiert, erbringt nachhaltige Bauleistungen. Baudenkmäler zu sanieren heisst, die Werte der Vergangenheit zu erhalten und Geschichte erlebbar zu machen. Wird bereits vorhandene Bausubstanz ergänzt und erweitert, leisten Bauherren auch einen Beitrag zum Umweltschutz.
Vorteile für Kapitalanleger
Investitionen in Denkmalimmobilien lohnen in vielerlei Hinsicht. Wer höhere Renditen erzielen will, muss ein gewisses Risiko einkalkulieren. Denkmalgeschützte Gebäude erweisen sich als wertstabil, da sie nur in begrenzter Anzahl vorhanden sind. Das Risiko ist somit kalkulierbar, die Renditechancen stehen gut.
Während der Neubau von Gebäuden einem gewissen Trend unterliegt, sind denkmalgeschützte Bauten stets attraktiv und zeitgemäss. Das Wohngefühl von einst lässt sich mit modernen Ausstattungsmerkmalen kombinieren. Die Nachfrage nach einem derartigen Wohnerlebnis ist in der Schweiz sehr hoch und es können ansehnliche Mietpreise erzielt werden.
Kantonale Regelungen beachten
Die Kantone sind für den Denkmalschutz eigenverantwortlich. Im Kanton Bern können die Regelungen beispielsweise dem Denkmalpflegegesetz und der Baugesetzgebung entnommen werden. Das Natur- und Heimatschutzgesetz übernimmt die Regelung des Denkmalschutzes auf Bundesebene.
Entsprechend ihrer Schutzwürdigkeit werden die Bauten in verschiedene Kategorien aufgeteilt:
Erhaltenswerte und schützenswerte Objekte
Gebäude dieser Kategorie müssen mindestens 30 Jahre bestehen. Darunter fallen im Kanton Bern etwa ein Zehntel aller Bauten.
K-Objekte = kantonale Objekte
Diese Bauten sind als schützenswert eingestuft. Die Denkmalpflege ist bei allen Bauvorhaben zu berücksichtigen. Handelt es sich um erhaltenswerte Objekte, aber keine K-Objekte, obliegt den Gemeinden die Entscheidung über das Bauverfahren.
Denkmalgeschützte Objekte
Gebäude, die formell unter Schutz stehen, werden als denkmalgeschützte Objekte bezeichnet. Es müssen ein Vertrag oder ein Regierungsratsbeschluss vorliegen.
Denkmalpflege mit Finanzspritze
Handelt es sich um Denkmalimmobilien, können Bauherren mit einer finanziellen Unterstützung rechnen und damit den eigenen Kreditrahmen für die Umbauprojekte schmälern. Gefördert werden ausschliesslich werterhaltende Arbeiten. Wert vermehrende Arbeiten müssen aus Eigenmitteln finanziert werden.
Ein genereller Anspruch auf Förderung besteht jedoch nicht. Die Fachstelle entscheidet von Fall zu Fall. Abhängig von Immobilie und Lage wird ein Prozentsatz der werterhaltenden Kosten festgelegt.
Werden zum Beispiel 100.000 Franken an beitragsberechtigten Kosten festgelegt, kann mit einer Förderung von circa 30.000 Franken gerechnet werden. In speziellen Fällen erfolgt eine vollständige Kostenübernahme. Dies kann der Fall sein, wenn bestimmte Gebäudeteile erhalten werden sollen, welche der Bauherr nicht für notwendig erachtet.
Unterschiede bei der Objektwahl
Es besteht eine grosse Vielfalt an denkmalgeschützten Objekten. Schützenswerte Immobilien sind deutlich älter, als die übrige Bausubstanz. Im Kanton Zürich wurden zum Beispiel über 80 Prozent der Denkmalobjekte vor 1919 errichtet.
Ein entscheidender Vorzug von denkmalgeschützten Immobilien ist häufig ihre hervorragende Lage. Die Investition in Büro- und Verkaufsflächen in den Innenstädten verspricht lukrative Gewinnaussichten.
Die Sanierung von historischen Schweizerhäusern auf dem Land lohnt im Hinblick auf die touristische Nachfrage und Vermietung als Ferienobjekt.
Kosten einkalkulieren
Beim Ausbau von Denkmalimmobilien ist mit einem überdurchschnittlich hohen Kostenaufwand zu rechnen. Die Gebäude sind in einem vergleichsweise schlechten Zustand und ein überdurchschnittlicher Ausbaustandard muss realisiert werden.
Bei der Unterhaltung von denkmalgeschützten Gebäuden mit Verkaufsfläche erhöhen sich die jährlichen Betriebskosten pro Quadratmeter um elf Franken. Die Instandsetzungskosten steigen um 17 Franken.
Bei Wohngebäuden werden die Mehrkosten tiefer angesetzt, sind jedoch mit einer Steigerung von etwa 26 Prozent für den Eigentümer durchaus von Belang.
Lässt sich von der Investition nachhaltig profitieren?
Für die Instandsetzung, die Instandhaltung und den Betrieb der Denkmalimmobilie fallen zunächst deutlich höhere Kosten an. Es stellt sich die Frage, ob die Erträge die Investitionen rechtfertigen. Studien haben ergeben, dass dies durchaus der Fall ist. Jedoch bestehen dabei deutliche Unterschiede zwischen Nutzung, Qualität und Lage der Immobilien.
In Grossstädten übersteigen die Einnahmen fast immer die investierten Kosten. In zentraler Lage steigt die Attraktivität der Immobilie als Mietobjekt. Unabhängig von der Nutzung lassen sich pro Quadratmeter jährlich etwa 55 Franken Mehreinnahmen erzielen.
Die höchsten Gewinne sind bei Denkmalimmobilien mit Verkaufsflächen zu erwarten. In exponierter Lage können pro Quadratmeter jährliche Mehreinnahmen von etwa 180 Franken erwartet werden. Ist das Gebäude in einem sehr guten Erhaltungszustand, kann sich der zusätzliche Ertrag nahezu verdoppeln.
Bei Wohnobjekten ist die Ausgangslage kritischer zu betrachten. Häufig wiegen die Einnahmen die Kosten nicht in vollem Umfang auf. Statistisch gesehen müssen Bauherren mit einer Negativbilanz von jährlich zehn Euro pro Quadratmeter leben.
Kosten und Nutzen abwägen
Ob sich die Investition in denkmalgeschützte Immobilien lohnt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Die Mietpreise oder eine eventuelle Verkaufsabsicht sowie das Einkommen des Bauherren und der Einstiegspreis bestimmen, ob sich kurz- oder langfristig ein finanzieller Vorteil aus der Investition ergibt.
Ein Vorteil bleibt in jedem Fall bestehen. Der Erhalt der historischen Bausubstanz schafft ein einzigartiges Wohnerlebnis und trägt dazu bei, Schweizer Kulturgut zu schützen und nicht in Vergessenheit geraten zu lassen.
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